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Lorsqu’on souscrit un crédit immobilier auprès d’une banque, on se voit dans la plupart des cas proposer par son conseiller un crédit amortissable et non un crédit in fine. Cependant dans certains cas, ce dernier peut se révéler avantageux. Aussi il convient de bien saisir les nuances entre ces deux solutions afin d’évaluer laquelle est la plus adaptée à votre situation. Voici les différences essentielles entre ces deux types de crédits pour faire votre choix et économiser.

Le principe du prêt amortissable

Dans le cas d’un prêt amortissable, les remboursements s’effectuent par le biais de versements mensuels qui couvrent à la fois le remboursement du capital et les intérêts. Au fil des remboursements, la part des intérêts va progressivement diminuer tandis que la part du capital va augmenter.

Le principe du prêt in fine

Dans le cas d’un prêt in fine, les remboursements ne couvrent dans un premier temps que les intérêts. Le capital est quant à lui remboursé ensuite en une seule traite, généralement financée par les intérêts d’un placement de type assurance-vie souscris au bénéfice de l’organisme préteur.

Comment choisir entre un prêt amortissable et un prêt in fine ?

Pour déterminer le type de prêt qui vous convient, vous devez faire le point sur votre situation financière et fiscale et vous interroger sur vos contraintes budgétaires et vos objectifs. Les enjeux sont en effet différents selon que vous souhaitez habiter ou louer le bien acquis, selon que vous possédez d’autres biens, que vous avez des revenus locatifs ou que vous souhaitez vous lancer dans d’autres investissements. Chaque point doit être évalué pour déterminer, du prêt in fine ou du prêt amortissable, quel est le plus adapté à votre projet.

Le montant des intérêts

Un prêt in fine est plus coûteux qu’un prêt amortissable car le montant des intérêts est plus élevé, représentant parfois le double des intérêts dus pour un prêt amortissable. C’est donc une solution onéreuse qui n’est avantageuse que dans certains cas particuliers, ce qui explique qu’elle ne soit que rarement proposée.

L’effet de levier fiscal

Le prêt in fine peut cependant se révéler intéressant d’un point de vue fiscal. Les intérêts de cet emprunt sont en effet une charge déductible des revenus fonciers et permettent de réaliser une économie d’impôt non négligeable. C’est particulièrement intéressant si vous louez votre bien ou si vous disposez déjà d’un patrimoine immobilier générant des revenus fonciers. Si les intérêts remboursés dépassent ces revenus, vous bénéficiez même d’un déficit imputable à vos revenus fonciers sur une période allant jusqu’à dix ans.

Le prêt in fine est avantageux également pour les personnes soumises à l’ISF, puisqu’il permet d’économiser sur ses impôts en déduisant les intérêts de l’emprunt, d’autant que l’investissement n’est pris en compte dans le calcul de l’ISF qu’au terme du prêt, lors du versement du capital.

Attention cependant, le coût élevé du prêt in fine n’est pas toujours compensé par l’économie d’impôt. Il convient donc de faire les calculs nécessaires pour déterminer si cette solution est avantageuse ou non.

Une capacité d’investissement déterminante

Avec un prêt in fine, vous ne remboursez le capital qu’au terme de la durée de l’emprunt. Vous pouvez donc avant ce terme placer l’argent non mobilisé.

Ce type de prêt vous permet aussi de bénéficier de mensualités réduites par rapport au prêt amortissable, ce qui est intéressant si vous remboursez déjà un autre emprunt, ou que vous voulez préserver votre capacité d’endettement pour vous lancer dans d’autres projets d’investissement. C’est une solution d’autant plus avantageuse dans ce cas que les mensualités de l’assurance vie souscrite avec le prêt ne sont pas prises en compte dans le calcul du taux d’endettement.

Pour conclure, on peut dire que le prêt amortissable est moins coûteux et donc recommandé à la plupart des personnes souhaitant acquérir un bien immobilier. Le prêt in fine est néanmoins avantageux pour les sujets fortement imposés ou percevant d’importants revenus fonciers, ou pour ceux qui souhaitent préserver leur capacité d’investissement. Dans certains cas, les non-résidents fiscaux peuvent aussi tirer avantage de la souscription d’un prêt in fine.