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Le mécanisme de fixation du loyer commercial

Le principe

Le principe gouvernant le contrat de bail commercial est la liberté contractuelle. Le bailleur et le preneur sont totalement libres dans la fixation du prix du loyer. La détermination du prix est importante puisque sans loyer, le contrat de bail n’existe pas. De la même façon, le paiement du loyer est érigé en une obligation essentielle du contrat puisque c’est une cause de résiliation du bail.

Le contrat de bail, et notamment le bail commercial, est basé sur une obligation réciproque. C’est-à-dire que le bailleur s’engage à mettre en jouissance le local visé au bail, en contrepartie de laquelle le preneur s’oblige à payer le prix du loyer. Celui-ci ne doit pas être dérisoire, sinon l’une des caractéristiques premières du bail n’est pas présente.

Révision légale

Conformément à l’article L.145-38 du code de commerce, le bailleur est en droit d’exiger une révision triennale du loyer en fonction d’un indice de base défini au contrat (Indice du Coût de la Construction, Indice des Loyers Commerciaux ou Indice des Loyers des Activités Tertiaire par exemple). Cette révision peut intervenir tous les 3 ans à compter de l’entrée en jouissance du bien.

Cette disposition est d’ordre public, c’est-à-dire qu’aucune stipulation contractuelle ne peut y faire échec. Si tel est le cas, la révision se verra être réputée non écrite devant un juge.

Par ailleurs, le bailleur peut également réviser le loyer en fonction de la valeur locative. Dans ce cas précis, le bailleur doit apporter la preuve du bienfondé de sa révision, par exemple : modification matérielle des facteurs locaux de commercialité susceptible d’avoir entrainé une hausse ou une baisse de plus de 10%. Cependant, le prix est fixé sans limitation et n’est plus plafonné à l’évolution de l’indice du loyer qui a pu être stipulé au bail.

L’indexation conventionnelle du loyer

Outre le mécanisme légal de révision triennale, le bailleur peut insérer au bail une clause d’indexation du loyer, ou clause dite « d’échelle mobile » en fonction d’un indice stipulé au bail. Cette clause a pour effet d’indexer automatiquement le loyer au regard de la variation de l’indice choisi.

La clause d’indexation est admise par l’article L. 145-39 du code de commerce et plafonnée à une augmentation de 10% par rapport au loyer annuel de l’année précédente. Cette clause est également encadrée par le code monétaire et financier à l’article L.112-1, notamment en ce qui concerne la détermination de l’indice. C’est par la suite la jurisprudence qui est venu fixer les modalités d’exercice de cette clause, notamment par un arrêt de principe de la 3ème Chambre Civile en date du 14 janvier 2016 (Cass. 3e Civ., 14 janvier 2016, n°14-24.681), laquelle solution a été réaffirmé par cette même chambre par un arrêt du 25 février 2016 (Cass. 3e Civ., 25 février 2016 n°14-28.165).