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Définition bail commercial

Le contrat de bail en droit commun est défini par l’article 1709 du code. Il dispose que « le louage de chose est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Même si cet article pose les grands principes du contrat de bail, le bail commercial à quant à lui certaines spécificités. Ce sont ces particularités qui permettent au contrat d’être soumis au statut des baux commerciaux et par conséquent de permettre au locataire de bénéficier de certaines règles protectrices en la matière.

Le bail commercial est défini comme suit : « Le bail commercial est un bail de locaux auxquels les parties donnent une destination commerciale, industrielle ou artisanale et qui est soumis à un statut dérogatoire au droit commun, conférant au preneur le droit à la « propriété commerciale » ». Son statut est soumis au code du commerce, aux articles L.145-1 et suivants et est obligatoirement conclu pour une durée de 9 ans au moins (sauf exceptions).

Caractéristiques du contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux

Les principales caractéristiques soumettant le contrat de bail au statut des baux commerciaux sont les suivantes :

– la mise en jouissance d’un immeuble dépendant du domaine privé

– l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal

– immatriculation du locataire au Registre du Commerce et des Sociétés ou répertoire des métiers

– l’existence d’un local

– l’ encadrement de l’évolution des loyers

– etc.

Des spécificités qui entrainent des contentieux

Les caractéristiques du contrat de bail commercial sont susceptibles d’entrainer différents contentieux :

– le droit au renouvellement : le locataire possède un droit au renouvellement de son bail venant à expiration (droit d’ordre public). Le bailleur peut refuser ce droit mais il doit payer une indemnité d’éviction qui représente la valeur de la perte de clientèle et les frais de l’éviction. Le bailleur n’est pas obligé de verser cette indemnité s’il justifie un motif grave et légitime.

–  le droit à la déspécialisation : le locataire doit respecter la destination des locaux stipulée au contrat de bail. Il pourra cependant changer cette destination par une déspécialisation plénière ou bien une déspécialisation partielle pour ajouter des activités connexes ou complémentaires.

–  la révision triennale du loyer : le loyer doit être révisé à chaque échéance triennale, à la demande d’une des parties, dans l’objectif de correspondre à la valeur locative. Cependant, le loyer doit respecter un certain plafond, sauf exceptions (article L.145-37 et L.145-38 du code de commerce).

– les clauses contractuelles imposées par la loi et clauses interdites.

– la clause d’indexation illicite

La juridiction compétente en matière de contentieux des baux commerciaux est le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble (article R. 145-23 alinéa 2 du code de commerce), sauf pour les contentieux relatifs aux loyers dont la compétence est celle du président de ce même tribunal.