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La prohibition de la clause d’indexation d’un bail commercial ne jouant qu’à la hausse

La Cour de cassation n’est pas venue interdire les clauses d’indexation, mais plutôt sanctionner la pratique selon laquelle cette clause ne jouerait qu’à la hausse.

En d’autres termes, la rédaction de cette clause d’indexation est faite pour que seule la répercussion à la hausse de l’indice puisse jouer, sans prendre en compte les éventuelles baisses. En soit, le preneur se trouve lésé par l’absence de réciprocité de la variation de l’indice.

Ainsi, l’absence de réciprocité du jeu de la clause vient créer un déséquilibre dans les rapports entre le bailleur et le preneur, et c’est justement ce point précis que la Cour de cassation vient sanctionner.

Il convient également de noter qu’au-delà de l’absence de réciprocité de la clause d’indexation, elle peut être déclarée non écrite pour les raisons suivantes :

  • Variation de l’indice calculée sur une période supérieure à celle de la révision
  • L’indice de révision pris pour l’indexation est interdit (article L.112-1 du code monétaire et financier)
  • Indexation sur la hausse de l’indice en pourcentage sans que cette majoration annuelle puisse être inférieure à un pourcentage (aucune référence indiciaire légale, c’est une simple augmentation forfaitaire).

 

La sanction

Attendu de principe de l’arrêt du 14 janvier 2016, Cass. 3e Civ., n°14-24.681 :

« Mais attendu, d’une part, qu’est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse ; qu’ayant relevé, par motifs adoptés, que la clause excluait, en cas de baisse de l’indice, l’ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l’indice publié dans le même temps, la cour d’appel, qui a exactement retenu que le propre d’une clause d’échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l’indexation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

Attendu, d’autre part, que, sans dénaturer la convention, la cour d’appel, qui a apprécié souverainement le caractère essentiel de l’exclusion d’un ajustement à la baisse du loyer à la soumission du loyer à l’indexation, a pu en déduire que la clause devait être, en son entier, réputée non écrite »

La Cour énonce alors qu’une telle clause, excluant la réciprocité de la variation de l’indice et stipulant qu’elle ne peut jouer qu’à la hausse, doit être déclarée non écrite dans son entier. Il est à noter que seule la clause d’indexation est réputée non écrite et non le contrat de bail dans son ensemble.

L’action qui tend à faire réputer la clause non écrite n’est enfermée dans aucun délai de prescription. En prononçant cette sanction, la Cour fait apparaitre une conséquence non négligeable pour le preneur : l’excédent de loyer que le preneur a payé en raison de l’indexation n’a plus de cause. Il est alors en droit de demander la restitution de cette part de loyers indument versée sur une durée de 5 ans (prescription de droit commun).

Exemple

Pour illustrer les conséquences de cette sanction prononcée par le juge, voici un exemple qui met en évidence les gains potentiels qu’un preneur peut retirer dans le cas où il a été lésé par une clause d’indexation de loyer réputée non écrite.

Date du bail : avril 2012

Loyer annuel : 120 000 €

Loyer de base : 10 000 €

Indice : ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaire)

Indexation : trimestrielle

GAINS : 9 563 € / 5 ans.

 

Les contentieux liés aux loyers des baux commerciaux, notamment sur leur prix, sont de la compétence du Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble.