CALCUL TEG.
Comment est calculé le TEG d’un crédit immobilier ?

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Le TEG – taux effectif global – doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt. Il intègre l’ensemble des frais obligatoires liés au crédit.
Si le calcul TEG effectué par le créancier comporte des erreurs, des actions en justice sont possibles pour faire annuler les intérêts du prêt immobilier.

Des frais imposés par la banque

Le taux d’intérêt du prêt

Un prêt peut être à taux fixe ou à taux révisable. Dans le premier cas, le TEG correspond au taux de toute la période du prêt. Dans le cas d’un prêt à taux révisable, c’est le taux de la première période de taux fixé qui est utilisé : le calcul du TEG est donc indicatif et ne reflète pas la réalité totale du prêt. Il faut savoir que les modalités de fixation et d’évolution du taux révisable doivent être clairement mentionnées dans l’offre de prêt.

Les frais de dossier

Les frais de dossier correspondent à la rémunération de la banque en contrepartie de l’étude et du montage du dossier de prêt. Ils sont payés uniquement si la demande de prêt a été acceptée. Même si les frais de dossier représentent généralement entre 1 et 1.5 du capital emprunté, ils ont un réel impact sur le TEG.

L’assurance du prêt

L’assurance emprunteur, qui garantit le remboursement du crédit en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité ou de perte d’emploi est nécessaire pour obtenir un crédit. Les coûts liés à cette assurance doivent être pris en compte dans le calcul du coût total.

Les frais de garantie ou de sûretés réelles

Sans garantie, le consommateur ne peut pas obtenir de prêt. Cette garantie est exigée pour faire face aux risques d’impayés qui ne seraient pas couverts par une assurance. Les frais de garantie doivent alors être obligatoirement pris en compte dans le calcul du TEG puisqu’ils constituent une condition nécessaire à l’octroi du prêt.

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La réglementation du mode de calcul du TEG

Le mode de calcul du TEG est défini par l’article R313-1 du Code de la Consommation :

« I. Le calcul du taux effectif global repose sur l’hypothèse que le contrat de crédit restera valable pendant la durée convenue et que le prêteur et l’emprunteur rempliront leurs obligations selon les conditions et dans les délais précisés dans le contrat de crédit. Pour les contrats de crédit comportant des clauses qui permettent des adaptations du taux d’intérêt et, le cas échéant, des frais entrant dans le taux effectif global mais ne pouvant pas faire l’objet d’une quantification au moment du calcul, le taux effectif global est calculé en partant de l’hypothèse que le taux d’intérêt et les autres frais resteront fixes par rapport au niveau initial et s’appliqueront jusqu’au terme du contrat de crédit.

II. Pour les opérations de crédit destinées à financer les besoins d’une activité professionnelle ou destinées à des personnes morales de droit public ainsi que pour celles mentionnées à l’article L. 312-2, le taux effectif global est un taux annuel, proportionnel au taux de période, à terme échu et exprimé pour cent unités monétaires. Le taux de période et la durée de la période doivent être expressément communiqués à l’emprunteur.

Le taux de période est calculé actuariellement, à partir d’une période unitaire correspondant à la périodicité des versements effectués par l’emprunteur. Il assure, selon la méthode des intérêts composés, l’égalité entre, d’une part, les sommes prêtées et, d’autre part, tous les versements dus par l’emprunteur au titre de ce prêt, en capital, intérêts et frais divers, ces éléments étant, le cas échéant, estimés.

Lorsque la périodicité des versements est irrégulière, la période unitaire est celle qui correspond au plus petit intervalle séparant deux versements. Le plus petit intervalle de calcul ne peut cependant être inférieur à un mois.

Lorsque les versements sont effectués avec une fréquence autre qu’annuelle, le taux effectif global est obtenu en multipliant le taux de période par le rapport entre la durée de l’année civile et celle de la période unitaire. Le rapport est calculé, le cas échéant, avec une précision d’au moins une décimale.

Si le crédit prend la forme d’une ouverture de droits de tirage destinée à financer les besoins d’une activité professionnelle, le taux effectif global est calculé sur la totalité des droits mis à la disposition du client.

III. Pour toutes les opérations de crédit autres que celles mentionnées au II, le taux effectif global est dénommé  » taux annuel effectif global  » et calculé à terme échu, exprimé pour cent unités monétaires, selon la méthode d’équivalence définie par la formule figurant en annexe au présent article. La durée de la période doit être expressément communiquée à l’emprunteur.

Le taux annuel effectif global est calculé actuariellement et assure, selon la méthode des intérêts composés, l’égalité entre, d’une part, les sommes prêtées et, d’autre part, tous les versements dus par l’emprunteur au titre de ce prêt pour le remboursement du capital et le paiement du coût total du crédit au sens du 5° de l’article L. 311-1, ces éléments étant, le cas échéant, estimés.

Les frais d’acte notarié établis en application du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires ne sont pas pris en compte pour le calcul du TEG. »

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